建て替え vs リフォーム｜枚方市で後悔しない最適判断プロセス

2026-02-12

まず結論：枚方での最適判断は「4段階のふるい」で決める

次の順番で落とすと、判断がブレません。

Step1｜法的に“建て替えできるか”を先に確定（ここで詰む人が多い）

再建築できない・制限が強い（接道、道路種別、セットバック、建ぺい率・容積率、斜線、準防火など）
増改築の履歴が複雑で確認申請が難しい

ここが怪しいと「建て替え前提で土地・間取りを描いていたのに、そもそも建て替えが難しい」が起きます。

→ このStepが通った人だけ、次へ。

Step2｜安全性（耐震・劣化）で“残せる家か”を判定

とくに重要なのは「耐震」です。

**1981年（昭和56年）5月31日以前の建物（旧耐震の可能性）**は、耐震改修または建て替えの検討優先度が上がります
枚方市には木造住宅の耐震改修設計・工事への補助制度があります（契約前相談が必須、募集期間や期限も明記）。

さらに「老朽化」が強いと、リフォームしても“下地が持たない”ことがあります（雨漏り、腐朽、シロアリ、傾き、配管の老朽化など）。

Step3｜“性能ギャップ”を数値化（断熱・間取り・設備）

ここは「どこまで直すか」を現実の費用に落とします。

国交省の資料には、戸建ての耐震補強や全面リフォーム（躯体以外の全面）など部位別・工事別の費用レンジ例が整理されています。
そして重要ポイント：今後の新築は省エネ基準適合が原則必須（制度として明示）なので、**建て替えは“性能底上げが標準装備”**になりやすい。

Step4｜最後に「総額」と「生活コスト」で比較（ここで初めて“どっちが得か”が決まる）

国交省の住宅市場動向調査（令和5年度）では、資金感がかなりはっきり出ています。

建て替え世帯の購入資金：平均 5,745万円
土地を購入して注文住宅新築：平均 5,811万円
リフォーム資金：平均 137万円（※調査枠の“リフォーム”の平均。全面リノベとは別物になり得る点に注意）

枚方で意思決定を誤る典型は、ここを見ずに「坪単価」や「リフォームは安いはず」で先に決めてしまうことです。

判断が一気に決まる「勝ちパターン」まとめ

建て替えが強く推奨になりやすいケース（枚方で多い）

旧耐震で、耐震改修の工事範囲が大きくなる（壁量不足・間取り制約が大きい）
雨漏りや腐朽、シロアリ、傾きなど“構造側の劣化”が濃い
間取りを大きく変えたい（耐力壁の位置変更が多い）
断熱・窓・設備まで一気に更新して、光熱費と快適性も取りに行きたい
仮住まいができる／二世帯などで「今の間取りが合っていない」

また枚方市には、住宅の除却（解体）工事の補助制度があり、上限額など条件が明記されています（上限20万円など）。

※補助がある＝建て替えが得、ではなく「総額の底上げを少し抑えられる」位置づけです。

リフォームが強いケース（枚方で刺さる）

構造が比較的良好で、耐震・劣化リスクが“点”で対応できる
立地や法規の都合で建て替えが不利（規制で床面積が減る等）
“住みながら工事”が可能で、仮住まいコストを抑えたい
目的が明確（例：水回り一新＋断熱窓＋収納動線だけ改善など）

枚方市の耐震改修補助制度があるので、「旧耐震でも、改修で耐震性を上げて住み継ぐ」選択肢は現実的に取り得ます。

枚方で後悔しない「最適判断プロセス」完全手順（この通りやればOK）

① 現地で“診断”を先にやる（見積より前）

最低限これを揃えると判断精度が跳ねます。

耐震（簡易でも可 → 可能なら正式診断）
劣化（雨漏り・腐朽・蟻害・基礎クラック・傾き）
インフラ（給排水管の更新必要性、電気容量、ガス）
法規（接道・セットバック・建ぺい/容積・高さ制限）

※補助金を狙うなら「契約前に相談」など要件があるので、順序が重要です。

② 「リフォーム案」を2段階で作る（安い案／やり切る案）

案A：目的限定型（水回り＋窓断熱＋収納＋最低限の耐震）
案B：やり切り型（間取り変更＋耐震＋断熱＋設備更新）

国交省資料には、耐震補強や全面リフォームなど工事のレンジ例がまとまっているので、ここを基準に“現実の金額感”を置きやすいです。

③ 「建て替え案」は“住めるまでの総額”で見る

建て替えは本体だけで比較すると必ずズレます。

解体（＋補助の可否）
仮住まい＋引越し（期間が延びるほど効く）
外構、地盤、引込、登記、ローン諸費用
省エネ基準適合を前提にした仕様計画

そして最後に、国交省調査の“建て替え世帯の購入資金平均5,745万円”を物差しに、あなたの計画が上振れ/下振れしている理由を言語化します。

④ “家計”は「金利上昇でも回る」側で設計する

建て替え・リフォーム問わず、資金計画は「月返済」だけでなく、制度や金利環境を前提に安全側で組むのが鉄則です。

（ローン商品選択やリノベ一体型なども含め、住宅金融支援機構の制度・金利情報は必ず最新を確認）

迷ったときの“最終ジャッジ”3問（超実務）

耐震・劣化を直しても、構造が“将来の間取り”に耐える？
リフォームの“やり切り案”が、建て替え総額の7〜8割を超えていない？
建て替えすると、法規で床面積が減って“暮らしが悪化”しない？

この3つで、ほぼ決まります。

使える制度（枚方で要チェック）

木造住宅の耐震改修事業補助（年度・募集期間・完了期限など条件あり）
住宅の除却（解体）工事補助制度（上限額など条件あり）

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【会社概要】

会社名：アルクハウス

運営会社：アルクハウス（有限会社森田建設）

住所：大阪府枚方市藤阪東町2丁目15番1号

電話番号：072-808-8815

営業時間：9:00-17:00

■建設業許可

大阪府知事許可（般-6）第112706号

■二級建築士事務所登録

大阪府知事登録（に）第8142号

■宅地建物取引業許可

大阪府知事許可（4）第55494号

所属団体：全日本不動産協会

提携司法書士：仲宗根司法書士

【執筆者プロフィール】

執筆者：森田知憲（もりたとものり）

アルクハウス代表取締役

■宅地建物取引士登録番号

（大阪）第113721号

■二級建築士登録番号

第50867号

枚方市立菅原東小学校、枚方市立杉中学校、大阪府立枚方津田高校、成城大学法学部を卒業後に、有限会社森田建設へ入社して現在に至る。

アルクハウス代表メッセージ｜枚方市で「暮らしが整う家」をつくる理由

はじめまして。アルクハウス代表の森田です。

私たちは大阪府枚方市を拠点に、注文住宅・新築一戸建て・リフォームまで、住まいづくりを通して「家族の毎日」を整える仕事をしています。

家は、人生でいちばん大きな買い物です。

だからこそ私は、見た目のデザインや価格だけで決めてほしくありません。住んでから何年も続く現実の暮らしに、本当に効く家であること。そこに、アルクハウスの価値があります。

家づくりは「建物」ではなく「暮らし」を設計すること

家が完成した瞬間がゴールではありません。

本当の勝負は、住み始めたその日から毎日続きます。

朝の支度がスムーズに回るか

片付けが自然に終わるか

洗濯・料理・育児の負担が減るか

光と風が入り、家の中が気持ちいいか

家計が無理なく回り、将来に不安が残らないか

アルクハウスは、間取り・動線・収納・採光・断熱・耐震、そして資金計画まで含めて「暮らしの設計」を行います。

住まいは、家族の時間を守る道具だと考えているからです。

枚方市という街で家を建てる意味

私は枚方の街が好きです。街も人も、この街の未来も。

子育てのしやすさ、通勤通学の利便性、自然の近さ。枚方市には家族が安心して暮らせる要素が揃っています。

一方で、枚方市での家づくりは簡単ではありません。

土地探しでは駅距離や周辺環境だけでなく、用途地域・建ぺい率・容積率・道路付け・高低差・ライフラインなど、見落とすと後悔につながるポイントが多くあります。さらに、住宅ローンや教育費、将来の働き方によって「無理のない予算」も変わります。

だからこそ私たちは、枚方市の地域特性を踏まえた土地選びと資金計画から、一緒に整理することを大切にしています。

「営業」ではなく「相談」から始めたい

家づくりの場で、押し売りのような空気は必要ありません。

私たちがしたいのは、契約を急がせることではなく、判断材料を揃えることです。

土地がない状態でも、予算の組み立てから一緒に考える

迷っていることを、言語化して整理する

住宅ローンの選び方や、総費用の盲点まで先に伝える

その家が「あなたの暮らし」に合うかを最優先にする

結果として、アルクハウスを選ばない結論になっても構いません。

納得して決めることが、いちばん大切だからです。

アルクハウスが約束すること

私たちは、枚方市で住まいづくりをお考えの方に対して、次の3つを約束します。

暮らし目線の設計

動線・収納・家事効率・採光・プライバシー。図面の中ではなく、生活の中で正解になる設計を追求します。

お金の不安を残さない進め方

建物価格だけではなく、土地・諸費用・外構・家具家電・将来の支出まで含めて、現実的な予算を組み立てます。

地域に根差した責任

私たちは枚方市で仕事をしています。建てたあとも暮らしは続く。だからこそ、誠実さから逃げない体制で向き合います。

最後に｜家づくりで、家族の時間は変えられる

家が変わると、暮らしが変わります。

暮らしが変わると、家族の表情が変わります。

忙しい毎日の中で、少しでも心の余白が増える家。

「帰ってきた瞬間にホッとする」家。

家族の未来に対して、背伸びではなく納得で選べる家。

そのために、アルクハウスがあります。

枚方市で注文住宅や住まいのことを考え始めたら、まずは気軽に相談してください。話すことで整理できることが、必ずあります。

アルクハウス代表　森田知憲