はじめに｜「土地は同じに見える」からこそ、地雷は踏まれる
枚方市で注文住宅の土地探しをしていると、写真と図面だけでは良し悪しが分からず、不安が大きくなりがちです。
そして実際に、土地選びで後悔が起きる原因の多くは、価格や駅距離ではなく、**“後から判明する制約や追加費用”**にあります。
だからこそ本記事では、建築士として現場で何度も見てきた「買ってはいけない土地」を、8つの特徴として分解し、購入前に見抜くための判断軸をまとめます。
結論｜「買ってはいけない」は“設計で救えない”か“総額が壊れる”土地
変形地や狭小地のように、設計で価値が上がる土地もあります。
しかし、次のどちらかに該当すると危険度が跳ね上がります。
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法律・権利・接道など、設計では解決できない制約が強い
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擁壁・造成・上下水などで、総額が読めず予算配分が崩れる
この2つを軸に、8つの特徴を確認していきます。
建築士が警戒する「買ってはいけない土地」8つの特徴
1）接道が弱い・将来「再建築不可」リスクがある
建物を建てる敷地は、原則として道路に2m以上接している必要があります。ここが弱い土地は、将来の建替え計画そのものが崩れるリスクになります。 ALKU HAUS+1
見抜き方
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「前面道路が何の道路か（建築基準法上の道路か）」を確認
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接している幅が実測で2m確保できるか確認（見た目に騙されやすい）
2）前面道路が狭い・セットバック負担が重い
道路幅が4m未満の場合、セットバックが必要になることがあります。これにより、敷地が削られたり、追加費用や手続きが増えたりします。 ALKU HAUS
見抜き方
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前面道路の幅員（メジャー実測 or 公図/役所資料）
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セットバック後の有効敷地で「必要な家のボリューム」が載るか
3）私道トラブルの芽がある（通行・掘削・持分）
私道は、通行できても「上下水の工事が自由にできない」「持分が複雑」などで、後から揉めやすい領域です。
見抜き方
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通行承諾、掘削承諾の有無
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私道持分の有無（持分ゼロで将来トラブル化しやすい）
4）擁壁が古い・やり替えの可能性がある
擁壁は、見た目よりも「構造」と「法規」で費用が変わります。やり替えが必要になると、家づくりの予算配分が一気に崩れます。
見抜き方
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ひび割れ・ふくらみ・排水の状態
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高低差の大きさと、擁壁が誰の所有か
5）高低差・敷地の高さで“毎日”が不便になる
道路との高低差や前面道路の勾配は、階段・駐車のしやすさ・雨の日の安全性に直結します。 ALKU HAUS
見抜き方
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玄関までの動線（段数・手すりの必要性）
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車の出入り（擦る・見通し・勾配）
6）上下水・ガスの引込が不明で追加費用が読めない
引込が無い／距離が長い／口径が合わない等があると、土地価格が安くても総額が上がります。
土地の追加費用チェックとして「高低差、擁壁、上下水引込、私道、境界、電柱位置」を重視すべき、という整理もあります。 ALKU HAUS
見抜き方
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水道メーターの有無、引込位置、道路側の状況
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「安い理由」が引込距離に隠れていないか
7）境界が曖昧・越境がある（後から揉める）
境界が確定していない土地や、ブロック・樹木・配管などの越境がある土地は、引渡し後に問題化しやすいです。
見抜き方
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境界標の有無（現地）
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確定測量の有無（書面）
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越境物の覚書の有無
8）旗竿地・袋地で“価格の見方”を間違える
旗竿地や袋地は、良い面もありますが、価格の見方を誤ると割高になります。袋地（道路に接していない土地）では、通行権の考え方と建替えの制約に注意が必要です。 ALKU HAUS
また、旗竿地は工事性や引込距離などでコストが増える場合があるため、条件整理が重要です。 ALKU HAUS
見抜き方
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「通路部分＝有効面積ではない」前提で価格を評価
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工事車両・クレーン・引込距離など“建てる時の難易度”を見積もる ALKU HAUS
【実例】枚方市・藤阪東町｜「安い理由」を見抜いて回避したH様（仮）
H様（30代・共働き）は、枚方市内で相場より安い土地を見つけ、「これはチャンスかも」と前向きでした。
しかし現地を確認すると、道路との高低差が大きく、擁壁の状態も不安。さらに上下水の状況が曖昧で、追加費用が読みづらい状態でした。
そこで、購入前に「追加費用が出る前提」で枠を確保し、同じ生活圏で比較。
結果として、**土地価格は少し上がっても“総額が読める土地”**に切り替え、建物の妥協を避けて着地できました。
ポイントは、土地代ではなく、“安い理由”が総額を壊すかどうかで判断したことでした。
①（ハブ）との相互リンク設計（②以降は適宜で相互リンク）
※本記事⑦は、①ハブ記事からリンクし、②〜⑨とも相互に適宜リンクしてください。
よくある質問（FAQ）5個
Q1. 「買ってはいけない土地」は絶対に買わない方がいいですか？
A. すべてがNGではありません。ただし、接道や権利関係のように設計で解決できない制約が強い場合は、慎重に判断すべきです。 ALKU HAUS+1
Q2. 追加費用が不安です。購入前に何を見ればいいですか？
A. 高低差、擁壁、上下水引込、私道、境界、電柱位置を“現地と資料”で確認するのが基本です。 ALKU HAUS
Q3. 私道の土地はやめた方がいいですか？
A. 一概には言えません。通行・掘削の承諾、持分、将来の維持管理の整理ができているかが判断ポイントです。
Q4. 旗竿地はやっぱり損ですか？
A. 向き不向きがあります。価格評価（通路部分の扱い）と、工事性・引込距離などの追加コストを織り込めるなら“正解”になり得ます。 ALKU HAUS+1
Q5. 現地での最短チェック手順はありますか？
A. 「道路（幅・種類）→高低差→擁壁→上下水→境界→駐車動線」の順で見ると、見落としが減ります。 ALKU HAUS+1
内部リンク（最も関連のある実在ブログ）
シンプルノートで家を建てる際の土地探しFAQ100個
https://www.liv-and-liv.com/morita_blog/34861/ ALKU HAUS
不動産購入・売却のご案内（姉妹サイト）
不動産購入については姉妹サイト
https://www.alkuhaus-fudousan.com/
不動産売却については姉妹サイト
https://www.alku-haus-fudousan.com/
会社情報（NAP）／会社概要
会社名：アルクハウス（有限会社森田建設）
住所：大阪府枚方市藤阪東町2丁目15番1号
電話番号：072-808-8815
営業時間：9:00-17:00
会社概要
■建設業許可 大阪府知事許可（般-6）第112706号
■二級建築士事務所登録 大阪府知事登録（に）第8142号
■宅地建物取引業許可 大阪府知事許可（4）第55494号
所属団体 全日本不動産協会
提携司法書士 仲宗根司法書士
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執筆者プロフィール
執筆者：森田 知憲（もりた とものり）
アルクハウス 代表取締役（宅地建物取引士／二級建築士）
枚方市・長尾エリアを中心に、
「シンプルノートの家」を手がける工務店 アルクハウス を運営。
“無駄を省きながらも、美しく・心地よい暮らし” をテーマに、
これまで多くのご家族の理想の住まいづくりをサポート。
アウトバウンドリンク（権威性）
国土交通省｜土地総合情報システム（不動産取引価格情報）
https://www.land.mlit.go.jp/
