土地＋建物の総額を正しく把握する方法【枚方市版】
はじめに｜「土地はいくら、建物はいくら」は危険な考え方
注文住宅を検討し始めると、多くの方がこう考えます。
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土地はいくらまで
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建物はいくらまで
一見すると、合理的に見えるこの考え方ですが、
実はこれが資金計画を狂わせる最大の原因になります。
特に枚方市のように、
エリアごとに土地条件の差が大きい地域では、
「土地＋建物を別々に考える」こと自体がリスクになるのです。
なぜ土地と建物を分けて考えると失敗するのか
① 土地によって建築コストが大きく変わる
同じ30坪の土地でも、
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高低差がある
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地盤が弱い
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形がいびつ
といった条件によって、
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地盤改良費
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擁壁・造成費
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建物プランの制限
が発生します。
つまり、
土地価格が安くても、総額は高くなるケースがあるのです。
② 建物プランが土地に引っ張られる
土地を先に決めてしまうと、
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思った間取りが入らない
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日当たりが確保できない
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無理な設計でコスト増
といった問題が起こりやすくなります。
結果として、
建物側で予算オーバーするケースが後を絶ちません。
注文住宅は「総額」から逆算するのが正解
① まず決めるべきは“家づくりの上限総額”
最初に決めるべきは、
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借入可能額
ではなく -
安心して返せる上限総額
です。
この総額の中に、
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土地代
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建物代
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諸費用
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将来の備え
すべてを含めて考えます。
② 総額の内訳をあらかじめ想定する
目安として、
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土地：総額の30〜40％
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建物：総額の55〜65％
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諸費用：5〜10％
といったバランス感覚を持つことが重要です。
【実例】枚方市で実際にあった総額把握の違い
枚方市・長尾エリア｜T様ご家族（仮名）
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当初の考え
土地：1,800万円
建物：2,000万円
一見、問題なさそうに見えましたが、
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地盤改良：120万円
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外構工事：180万円
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諸費用：200万円
を加えると、
総額は4,300万円超に。
そこで総額ベースで計画を立て直し、
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土地条件を見直す
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建物の無駄を削る
ことで、
最終的に3,800万円に収めることができた事例です。
土地＋建物の総額を把握するためのチェックポイント
① 土地にかかる“見えない費用”を必ず確認
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地盤調査結果
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擁壁・造成の有無
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インフラ引き込み費
これらは、購入前に必ず確認が必要です。
② 建物は「坪単価」で判断しない
坪単価は条件次第で簡単に変わります。
重要なのは、
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何が含まれているか
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何が別途になるか
を把握することです。
③ 総額を管理できる相談相手を持つ
土地・建物・資金計画を
一体で考えられるパートナーがいるかどうかで、
結果は大きく変わります。
①〜③ハブ記事との関係性（内部リンク）
※①〜⑤は相互リンクで回遊設計
よくある質問（FAQ）
Q1. 土地を先に決めるのは本当にダメですか？
A. ダメではありませんが、総額管理できないと失敗しやすくなります。
Q2. 建物価格はどの段階で確定しますか？
A. 土地条件と仕様が固まった段階が目安です。
Q3. 諸費用はどれくらい見ておくべき？
A. 総額の5〜10％程度が一般的です。
Q4. 安い土地はやはりお得ですか？
A. 建築条件次第では割高になることもあります。
Q5. 総額管理で一番大切なことは？
A. 最初に上限を決め、途中でブレないことです。
リンク
住宅取得時の費用構造については、国土交通省の公式情報も参考になります。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/
会社概要（NAP情報）
住所：大阪府枚方市藤阪東町2丁目15番1号
電話番号：072-808-8815
営業時間：9:00-17:00
会社名：アルクハウス
アルクハウス（有限会社森田建設）
■建設業許可 大阪府知事許可（般-6）第112706号
■二級建築士事務所登録 大阪府知事登録（に）第8142号
■宅地建物取引業許可 大阪府知事許可（4）第55494号
所属団体：全日本不動産協会
提携司法書士：仲宗根司法書士
執筆者プロフィール
執筆者：森田 知憲（もりた とものり）
アルクハウス 代表取締役
（宅地建物取引士／二級建築士）
枚方市・長尾エリアを中心に
「シンプルノートの家」を手がける工務店 アルクハウス を運営。
“無駄を省きながらも、美しく・心地よい暮らし”をテーマに、
多くのご家族の住まいづくりをサポート。
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