枚方市の建て替えローン完全ガイド｜つなぎ・分割・残債
はじめに｜建て替えローンは「支払タイミング」が難しい
枚方市で建て替えを進めるとき、資金計画が崩れる原因はシンプルです。
住宅ローンは原則“引き渡し時”に実行される一方で、建て替えは完成前にお金が必要になるからです。
代表的に発生するのは次の支払いです。
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解体費用
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着工金・中間金
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仮住まい・引越し費
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登記費用（滅失登記、保存登記、抵当権設定など）
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既存ローン残債がある場合の清算
この「前払い」をどうつなぐかで、ローンの組み方は大きく3つに分かれます。
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つなぎ融資（ブリッジローン）
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分割融資（段階実行）
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土地先行融資（※建て替えでも考え方は近い）
まず結論｜枚方市の建て替えで多い“最適解”はこの3パターン
パターンA：自己資金が厚い → 住宅ローンは引き渡し一括
着工金・中間金・解体費を自己資金で払い、最後に住宅ローンで精算する形です。利息負担を抑えやすい反面、現金が大きく必要です。
パターンB：自己資金は抑えたい → 分割融資（おすすめ）
住宅ローン契約の枠内で、着工・中間・完成など複数回に分けて融資を受ける方法です。一般的に、つなぎ融資より金利負担を抑えやすいと言われます。
パターンC：分割融資が使えない → つなぎ融資で“前払い”を埋める
つなぎ融資は住宅ローンとは別の短期借入で、完成時に住宅ローン実行で一括返済するのが典型です。
つなぎ融資と分割融資の違い｜利息と手数料で差が出る
つなぎ融資の特徴（メリット／注意点）
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住宅ローン実行前に必要な「土地代・着工金・中間金」などを一時的に借りられる
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無担保のため金利が高めになりがちで、一般に住宅ローンより1〜2％程度高いとされます
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事例ベースでは年2〜4％程度の水準として紹介されることがあります
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住宅の引き渡し前の借入なので、原則として住宅ローン控除（減税）の対象にならない点も押さえておきたいポイントです
分割融資の特徴（メリット／注意点）
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住宅ローン契約のまま、複数回に分けて実行できる（着工・上棟・完成など）
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金利は住宅ローン水準に寄せやすく、利息負担を抑えたい人に有利になりやすい
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ただし金融機関によって契約条件が異なり、抵当権設定の費用が増えるなどの注意点も指摘されています
フラット35を使う場合の注意点｜中間金が出ないケースがある
フラット35は、原則として物件引き渡し時の一括融資で、中間資金には使えない旨を明記している金融機関があります。
そのため、着工金や中間金が必要な建て替えでは、フラット35＋つなぎ融資という組み合わせになることがあります。
（内部リンク）→ ④補助金・減税まとめ（住宅ローン控除も含めて整理）
枚方市の建て替えで特に多い「住宅ローン残債あり」ケース
建て替えは「今の家を壊す」ので、既存住宅ローンが残っていると難易度が上がります。
具体的には、既存の抵当権が残ったままだと、新しいローン実行に支障が出やすいからです。
一般論として押さえるべき選択肢は次の2つです。
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既存ローンを完済してから新規ローン（完済資金をどう用意するかが課題）
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建て替えローンとして一本化（金融機関の取り扱い・審査方針次第）
「残債がある＝無理」ではなく、順序と金融機関選びで道が分かれます。既存ローン残債や登記（抵当権抹消など）も含め、建て替えでは手続きが増える点が指摘されています。
失敗しないための手順｜ローンは“プラン確定前”に相談する
建て替えは、プランが固まってからローン相談をすると手遅れになることがあります。理由は、金融機関が見ているのは「建物」より支払い工程と担保設定の可否だからです。
おすすめの順序はこれです。
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建築会社の支払い条件（着工金・中間金の割合と時期）を確認する
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金融機関に「分割融資が可能か」「つなぎ融資が必要か」を先に当てる
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仮住まい費用を含めて、月々の家計耐性を確認する（家賃＋利息が重なる局面がある）
（相互リンク）→ ⑤資金計画チェックリスト（金融機関相談の持ち物も整理）
金利負担の考え方｜「つなぎは短期でも意外に効く」
つなぎ融資は短期なので軽く見られがちですが、金利が住宅ローンより高めになりやすい点は重要です。
たとえば、着工金・中間金などで数百万円〜1000万円規模を数か月つなぐと、利息は家計に現実的な影響が出ます。
だからこそ基本方針は、
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可能なら分割融資で金利負担を抑える
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つなぎ融資を使うなら「借りる期間」と「借りる額」を最小化する
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予備費（⑤参照）を削ってつなぎ利息に飲まれない設計にする
この3点です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 建て替えはネット銀行でもいけますか？
可能性はありますが、建て替えは「分割実行」「つなぎ」「登記」「残債」など条件が絡むため、商品設計との相性が重要です。まずは“分割融資ができるか”を確認してください。
Q2. つなぎ融資は必ず必要ですか？
必ずではありません。自己資金で着工・中間を払える、あるいは分割融資が使えるなら不要になることもあります。
Q3. つなぎ融資の金利はどれくらい？
商品・金融機関で差がありますが、無担保のため高めになりやすく、年2〜4％程度として説明されるケースがあります。
Q4. フラット35で建て替えすると中間金はどうする？
フラット35は一括融資のみで中間資金に使えないと明記されることがあり、つなぎ融資を組み合わせる方法が案内されています。
Q5. 住宅ローン控除は、つなぎ融資でも使えますか？
つなぎ融資は引き渡し前の借入であるため、住宅ローン控除の対象外になる旨が解説されています。
（相互リンク）→ ④補助金・減税まとめ
まとめ｜建て替えローンは「分割が主役、つなぎは補助」
枚方市の建て替えでローン設計を成功させる要点は、次の通りです。
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支払タイミングを先に整理し、ローンの型（分割／つなぎ）を決める
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可能なら分割融資で金利負担を抑える
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フラット35は中間金が出ない場合があるため、必要ならつなぎの併用を検討
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残債・抵当権など、建て替え特有の手続きを“早い段階”で織り込む
（内部リンク）→ ①ハブ：枚方市 建て替え 資金計画｜完全保存版
（相互リンク）→ ②解体費用／④補助金・減税／⑤チェックリスト
会社概要・NAP情報
会社名：アルクハウス（有限会社森田建設）
住所：大阪府枚方市藤阪東町2丁目15番1号
電話番号：072-808-8815
営業時間：9:00-17:00
建設業許可：大阪府知事許可（般-6）第112706号
二級建築士事務所登録：大阪府知事登録（に）第8142号
宅地建物取引業許可：大阪府知事許可（4）第55494号
所属団体：全日本不動産協会
提携司法書士：仲宗根司法書士
カタログ請求はこちら
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不動産購入については姉妹サイト
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執筆者プロフィール
執筆者：森田 知憲（もりた とものり）
アルクハウス 代表取締役（宅地建物取引士/二級建築士）
枚方市・長尾エリアを中心に、「シンプルノートの家」を手がける工務店 アルクハウス を運営。
“無駄を省きながらも、美しく・心地よい暮らし” をテーマに、これまで多くのご家族の理想の住まいづくりをサポート。
