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リブテラス藤阪北町

リブテラス藤阪北町

土地場所：枚方市藤阪北町
販売価格：2480万円
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リブテラス長尾元町七丁目

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土地場所：枚方市長尾元町七丁目
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家族との時間と健康を
第一に考えた家

枚方市でご家族の幸せで
健やかな暮らしを第一に考え、
自然素材と無垢材を取り入れた
「ちょっとオシャレで遊びココロのある暮らし」を
叶えるお家づくりをしています。

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村野東町の家　完成見学会開催日　

村野東町の家　完成見学会

開催日　3月18日（土） 19日（日）

開催場所　枚方市村野東町

今回、新しく完成した枚方市の「村野東町の家」にて完成見学会を開催いたします。

21.96坪の敷地に“自由な想いをギュッと詰め込んだ邸宅”。

深い21㎜の厚みが特徴的なブラックの外装材に、レッドシダーが際立つシンプルで飽きのこない外観。

LDKには1坪の中庭があり、想像以上の明るさと広さを体感できる空間は、家族の時間と自分の時間、どちらも大切にできる住まいとなっております。

狭小地らしい機能的な間取りと優れた性能が加わり、暮らしやすさが抜群のこだわりのお住まいが完成いたしました。

ご来場ご希望の方は、事前予約制につき、森田建設ホームページよりご予約ください。

【建て替えとリフォームの費用の比較】

建て替えをお考えの多くの方が、同時に検討することが多いのがリフォームです。

建て替えにすべきか、リフォームにすべきか、それぞれの特性を見たうえで、検討しましょう。

まず、考えるべきは、

「“家族構成”から見て、今の家のボリュームと、これから目指す暮らし方が、現状のままの間取りを基本にして叶うのか？」という視点が重要です。

家族構成が今の住宅の間取りでは不十分であったり、目指すべき暮らし方があっていなければ「建て替え」すべきです。

一時期は、家族構成が合わなければ、増築したり、減築するという考えもありました。

しかし、耐震基準が年々厳しくなり、簡単に増改築での建築許可が下りにくくなりつつあるのが現状です。

また、大掛かりな耐震工事は結果として建て替え以上のコスト（将来的なランニングコストも含めて）がかかる可能性があります。

ですので、このような場合は、やはり「建て替え」すべきでしょう。

一方、現状の間取りを基本にして、壁の増加や削減など程度で、あとは内装リフォームや住宅設備機器の入れ替えで十分だと思うのであれば、「リフォーム」でいいでしょう。

但し、この場合でも耐震性能に問題がないかは十分に検討すべきです。

どんなに見た目がきれいになり、新品のキッチンやトイレを採用しても、耐久性や耐震性に不安を感じていては、せっかくのリフォームも台無しになってしまいます。

このように「建て替えかリフォームか」は、費用で検討すべきではありません。

「建て替えは高くて、リフォームは安くつく？」

こんな単調な考えは捨てて、将来的な家族計画や暮らし方という視点から選択すべきでしょう。

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【森田建設の家の特徴】
枚方に地域密着で、快適・安全で高品質な住まいをお手頃価格でご提供しています！

01.最高品質の自然素材と高性能設備で一年を通して快適
全棟最高品質の#国産材 #ヒノキを使用し、ぬくもりを感じる快適な#住まいを実現しています。

02.定額コミコミプランで高品質な住宅を安心価格でご提供
#光熱費を抑えて月々の支払いを減らし、#ライフサイクルコストを抑えた#家をご提供しています

03.地域密着の充実したアフターフォロー体制で住んでからもずっと安心
保証・現場施工管理・アフターメンテナンスの全てご提供させていただきます。
森田建設では生涯安心して住んでいただけるような#家づくりを行っています🏠

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村野東町の家　完成見学会開催日　

村野東町の家　完成見学会

開催日　3月18日（土） 19日（日）

開催場所　枚方市村野東町

今回、新しく完成した枚方市の「村野東町の家」にて完成見学会を開催いたします。

21.96坪の敷地に“自由な想いをギュッと詰め込んだ邸宅”。

深い21㎜の厚みが特徴的なブラックの外装材に、レッドシダーが際立つシンプルで飽きのこない外観。

LDKには1坪の中庭があり、想像以上の明るさと広さを体感できる空間は、家族の時間と自分の時間、どちらも大切にできる住まいとなっております。

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建て替え費用を安くするコツ建て替

建て替え費用を安くするコツ

建て替え費用は、安くできるのであれば安くしたいものです。

しかし、「費用は安い方がいい」と言っても、「基本性能に影響を及ぼす大事なことを削減することで安くする」では、本末転倒で意味がありません。

建て替え費用を安くするコツ・・・

それは「基本性能に影響を及ぼさない無駄なことを削減することで安くする」

ことです。

つまり、住宅展示場への出展やモデルハウス建設、豪華な来場記念品やカタログ、過剰な人員配置など、「建物の基本性能に関係のないもの＝“無駄な営業経費””」に、過剰な予算をかけている工務店やハウスメーカーはNGということです。

「基本性能に影響を及ぼさない無駄なこと＝無駄な営業経費」は最小にして、「家の基本性能へのコストを重視した家づくり」に取り組む工務店やハウスメーカーで、家づくりすることが「建て替えを安くするコツ」と言えるでしょう。

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昨日は快晴の中、京田辺市S様邸にて地鎮祭がおこなわれました。

ご主人様、奥様、元気なお子様の3人と、森田建設スタッフ2人での参加です。

今回の地鎮祭は神主様が2名来られていました。

なぜ？？？なんて思いつつ、いつもと同じ流れでの地鎮祭の開催も無事に完了し、ホッとしました。

さて、建築確認も下りてきて、地鎮祭もおこない、いよいよ本格的な家づくりスタートといった感じです。

京田辺市S様邸では構造見学会や完成見学会も開催予定です。

ご興味ある方は、ぜひスタッフまでお声掛けくださいね！

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【建て替えシュミレーションを見る】

～具体的な事例から建て替え費用を計算する～

土地の条件が整っていて、延床面積25坪くらいの木造2階建てであれば建物本体工事だけで言えば1000万円台から建築は可能でしょう。

たとえば、インフラ完備・道路隣地高低差が無い非防火地域にある土地に、延床面積28坪の木造２階建て、3LDKの間取りの住宅を建築する場合を想定してみましょう。

◇建物本体工事　1,880万円　（建物外付帯工事・設計費を含む）

◇既存建物の解体費用　150万円

◇測量費　10万円

◇登記費用　60万円

◇住宅ローン費用　100万円

◇その他地鎮祭・印紙代　10万円

◇火災保険　30万円

◇仮住まい費用　60万円

◇引っ越し代　20万円

◇カーテン・照明器具・エアコン　100万円

このシュミレーション事例の建物で建て替えをする場合、建て替えの総額予算は、2,420万円となります。

もちろん、建物の間取り、仕様や形状、土地の条件などにより金額は異なるのですが、一例として参考にすることができる資金計画ですので、どの程度の予算が必要かイメージがつくのではないでしょうか。

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【枚方市長尾台N様邸　上棟】

先日、枚方市長尾台N様邸の“注文住宅の新築工事真っ最中現場”にて上棟がおこなわれました。

棟梁大工をはじめ応援大工さんも集まっての上棟です。

森田建設自慢の「国産材ヒノキ柱」も、存在感抜群です！

これから大工工事が本格的に開始され、家の全貌も見えてくるので、ますます楽しみですね！！

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建て替えに必要な費用とはまずは、

建て替えに必要な費用とは

まずは、建て替えにかかる費用とはどんな費用項目があるのか？

家を建て替える場合には、建物の建築費用はもちろん、建物本体の費用以外にもかかる費用が数多くあります。

それぞれどんな費用なのか？

いくらぐらいかかるのか目安を覚えておくことが重要です。

【新築建物の本体工事】

新しく建てる建物の本体工事のことです。

新築の建物費用は、延床面積や建物形状、木造なのか等の構造、住宅設備機器や内装材などの仕様により大きく異なります。

それぞれの工務店やハウスメーカーにより特色が異なるので、どんな建物をどの価格帯を得意としているのかは、事前調査しておきましょう。

【既存建物の解体費用】

建て替え独自の費用として挙げられる「建物の解体費用」。

更地であれば、必要のない工事ですが、建て替えの場合は、既存の建っている建物を解体して更地にする必要があります。

解体する建物が、木造なのかそれ以外か、建築年数が古いのか新しい建物なのか、屋根材は瓦材かスレート材なのか、隣地隣家との距離は十分に空いているか、重機を利用できるのか手バラシ解体なのか等により、解体費用はことなります。

【測量費用】

解体工事が完了して更地になったら、改めて測量をおこないましょう。

建て替えする土地の多くは、かなり昔に測量されており、当時の測量では狂いが生じている可能性もあるためです。

そのため、仮測量などをおこない、更地の現況状態で土地の形状や高低差などを明確にしておきましょう。

このことで建築をスタートする際にスムーズに進めることができます。

【設計費用】

建物の計画ができたら設計図を作成し、役所等の諸官庁へ建築確認申請を出す必要があります。

設計図書には、平面図、立面図、配置図などの基本的な設計図書以外にも、換気計画や採光計画など以外にも構造計算書なども添付される場合もあります。

それらの設計図書の作成費用が、設計費用となります。

【登記費用】

登記は司法書士・土地家屋調査士等の専門家に依頼します。

既存の古家を解体した時には「建物滅失登記」、建物が建った時には「建物保存登記」する必要があります。

また、住宅ローンを借り入れして新築する場合は一般的に土地や建物に「抵当権設定登記」をする必要があります。

住宅ローンを利用するのか、現金のみで建築をするのかで、この登記費用が数十万円の差が生まれます。

さらに、古家の住宅ローン残債がある状態で建て替えをする場合は、既存建物の住宅ローン先への残債抹消と共に「抵当権抹消登記」手続きも必要になります。

【住宅ローン】

現金での建て替えではなく、住宅ローンを借りて家の建て替えをする場合は、住宅ローンに関する費用がかかってきます。

住宅ローンの借入費用としては、住宅ローンの申し込み手数料である「融資事務手数料」、借入期間と借入金額に応じて定められている「保証料」、銀行に借入申し込みする金銭消費貸借契約書へ貼付する「印紙代」などがかかります。

フラット35などでは、民間銀行とは多少、名称が異なりますが、似たような住宅ローン諸費用がかかると思っておけばいいでしょう。

また、住宅ローンを借りる場合は、民間の火災保険への加入も必須となることが一般的です。

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「袋地」は囲繞地通行権に注意道路

「袋地」は囲繞地通行権に注意

道路の全く接していない敷地を「袋地（ふくろじ）」と言います。

こうした土地は、すでに建物が建っていて、隣地を通り抜けて道路に出るという形になります。

この場合、袋地に居住する方は、隣地の敷地内を通らせてもらう権利を持っており、これを「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」といいます。

しかし、この囲繞地は、袋地に住む人が通行するための最小限のスペースを確保するための権利でしかなく、建物の新築や建替えをおこなうために他人の土地を借りることができる権利ではありません。

したがって、今現在、袋地に建物がすでに建っていても。囲繞地通行権による家の建て替えを主張することは原則的にできませんので、土地選び際には注意が必要です。

こうした旗竿敷地や袋地が生まれる原因の多くは、もともと1つの敷地であったものが、敷地の一部の売却や相続による分割によって生じたものと言われています。

旗竿敷地や袋地の新築や建替えのために、道路に面する隣接地の一部を建築確認申請用として貸すことがありますが、こうしたことを行うと、将来、隣接地の方で建て替えをおこなう際に、以前に貸した敷地部分を建築敷地に含めることができなくなり、トラブルの原因にもなります。

貸す方も借りる方も、トラブルの原因となりますので、やはり旗竿敷地や袋地の購入は避けるべきでしょう。

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【宅地分譲地　枚方市藤阪北町　全1区画】

枚方市藤阪北町にて宅地分譲が開始されました。

二面角地で敷地面積が約49坪、JR長尾駅まで徒歩12分の住環境です。

お庭をつくるもGOOD!　二世帯住宅でもGOOD!

自由設計をたのしむ注文住宅で叶える家づくりです！

現場ご案内、間取りの作成ご依頼はお気軽にスタッフまで！

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【条件の悪い土地には注意！】～「

【条件の悪い土地には注意！】

～「旗竿地」は避けたい～

接道条件を満たしている土地であっても、できるだけ整形な土地（＝長方形）であることが望ましいといえます。

土地には路地状部分だけで道路と接道している「旗竿敷地」とか「路地状敷地」などと呼ばれる土地があります。

こうした、旗竿敷地は、一戸建て住宅の環境としては道路から奥まった静かな環境であり、悪くないと思われるかもしれません。

しかし、問題は「駐車場が停められるか」です。

路地状部分の幅で長さによっては、駐車スペースが取れなかったり、乗り降りが困難な路地状敷地が多く見受けられます。

不動産広告などでは、一見駐車は余裕持ってできるかのように表記されているけど、実際は車を停めるにはかなり窮屈なことも多々あります。

また地域によっては条例などで、一般の一戸建て住宅であっても、路地状部分の長さが20mを超える場合には、接道長さが2mではなく、3m以上接していなければいけないという地域もありますので、その地域ごとの特性を知っておくことは重要です。

さらに3階建て以上の建物や集合住宅などの特殊建築物では、路地状部分の形状により、さらに厳しい規制がかけられている場合もあります。

できれば旗竿敷地は避けるべきでしょう。

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【土地探しで注意すべき「道路と敷地の関係」】

～道路に接することが必須～

建築基準法では、都市計画区域内の土地については、少なくとも2m以上、道路幅員4m以上の道路に接していなければ、建築物・住宅を建てる敷地として認められません。

これを接道義務といいます。

しかし、実際の道路の多くは、幅員4m未満のものも多く、このままでは建物を建てられない敷地が多く生まれてしまいます。

このため、建築基準法では、接道義務が施工された昭和25年11月23日現在、すでに建物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路でも、特定行政庁（市区町村や都道府県のこと）が指定したものについては、建築基準法上の道路として扱うことにしています。

これを一般に「2項道路」と呼び、この2項道路では2m以上接する敷地でも建物・住宅を建てることができます。

2項道路に面する敷地に建物・住宅を建てる場合には、原則として道路中心線から2m後退した線を道路と敷地の境界線として取り扱うことになっています。

つまり、自分の敷地であっても、道路中心線から2m以内の部分は敷地面積に入れずに、建ぺい率や容積率の計算をしなければいけなくなります。

これを一般的に「セットバック」といい、土地を購入する際には、建築基準法上の道路に2m以上接しているのか、またできればセットバックが不要な道路幅員4mに接した敷地を購入するようにしましょう。

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【土地選びのカギは地盤】土地の地

【土地選びのカギは地盤】

土地の地盤状況は、土地選びのキーポイントになる重要な要素です。

軟弱な地盤であっても地盤改良や基礎の形状によって、安全な住宅を建てることはもちろん可能ですが、各地の地震被害の事例を見ても、軟弱地盤の地域での被害が圧倒的に大きいことを改めて指摘しておきます。

もちろん良い土地であれば価格は一般的に高くなりますし、予算面でのある意味での割り切りは必要なこともあるのですが、軟弱地盤が予想される地域の土地を購入する場合は、地盤調査を1社に依頼するのではなく、2社以上に依頼する「セカンドオピニオン」も検討してみるのもいいかもしれません。

地盤調査の調査方法はスウェーデン式サウンディング試験など住宅用の地盤調査方法は各社似たり寄ったりではあるのですが、地盤調査データをどう解釈するかは各社により判断が分かれます。

つまり、同じ地盤調査のデータがあったとしても、地盤調査会社によって「地盤改良工事が必要」と判断する会社もあれば、「地盤改良不要」との判断を出す会社もあるということです。

ですので、そのような場合に複数の地盤調査会社の見解を聞くことで、客観的な判断をすることがよりできます。

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