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土地を買うなら更地?古家付き?

2018-06-05

建て替えや、既に土地をお持ちの方だと注文住宅の流れは比較的にわかりやすいですよね。

でも土地をお持ちでない方は、まずは土地探しからはじめなければいけません。

 

土地を探しだすとわかってくるのが、何も建物が建っていない「更地」と、古家がついた「古家付き土地」があるということです。

この2つのどっちが良いのか?

それぞれの特徴などをご紹介したいと思います。

 

更地と古家付き土地のそれぞれの特徴

更地、つまり建物がない状態の土地の特徴としては以下のものが挙げられます。

・解体費用が不要

・建物の配置計画を具体的に現地で正確に図れる(=測量する上で障害になる建物などがないため)

・解体にともなう近隣へのあいさつ等が不要

 

古家付き土地の特徴としては以下のものが挙げられます。

・解体費用が、建物本体工事とは別途必要

・建物の配置に関しては存在する資料や、図れる範囲での現地測量に限られる

・解体工事の際に近隣へのあいさつ等気を使うことがある

 

こう見ていくと、更地の方がどの点でも良さそうです。

でも、更地ゆえに見落としがちなマイナス面もあることを知っておきましょう。

 

解体費用は土地代に乗っているだけ

更地=解体費用が不要=古家付き土地より安い!?

もちろん、そんなことはありません。

元々あった古家は売主さん側で解体して更地なわけですが、当然、更地価格に反映されています。

場合によっては、古家付きで土地を購入して、建物の建築を依頼する工務店に解体工事をしてもらった方が安い場合もあります。

売主さん側で解体工事した場合には、その解体工事に対する対価も更地代金に上乗せされている場合があるからです。

 

解体時の事情が買主にはわからない

売主さん側で解体工事をした場合に、近隣と解体工事をめぐってトラブルが発生していることがたまにあります。

土地の購入者(=買主)は、そんな解体時のトラブルのことな聞かされることもなく、土地の引渡を受けてから、そのトラブルを知る・・・

買主さんには当時のトラブルの直接の関係者ではなくても、近隣の方からすれば、その「現場の当事者」として、買主さんを見ます。

住んでから近隣の方へ気を使わないといけないのは売主さんでもなく、業者でもなく、買主様です。

もし、既存の建物を取り壊して更地で販売されている土地ならば、解体工事の際に近隣とトラブルなど発生していないか、チェックすべきです。

 

給排水の引込がない!?

古家が以前に建っていて、それを取り壊して更地の状態で販売されている場合は、上水道や下水道が接続されていない、なんてことはあまりありえません。

ところが、昔から駐車場や田んぼ畑だったところだと、上下水道の引き込みなどがされていない状態で更地として販売されていることがよくあります。

この場合、当然に購入者側にて上下水道の引き込み工事や市納金などを負担しなければなりません。

市にもよりますし、現場の状況にもよりますが、上下水道の引き込みや市納金、道路の掘削復旧工事はトータルすると100万円前後かかることもよくあります。

土地だけ買ったわ、でも創造していなかった上下水道の工事費で余分に100万円も予算を使ってしまい、結果的に建物のグレードを当初より落とすことにもなる場合も。。

そんなことにならないためにも、土地探しの際には必ず「建物を依頼する工務店」に現場のチェックや上下水道などの負担金の有無を確認してもらいましょう。

 

採光や通風の確認がしづらい

更地の場合、おおよそ建築CADなどで陽当たりについて簡易にシュミレーションすることは可能です。

ただ、やはり実感としてどれくらい日中は陽が入るのか、風はどの向きから入りやすいのかは、更地の場合は想像しづらいと言えます。

古家があると、新居とは間取りや建物の形状は違うとはいえ、日中にどの方向からどのくらい陽が室内に入り、また影になるのか?

風もどの面から入りやすいのかを、窓を開け閉めすることで実感することが可能と言えます。

 

 

こうしてみていくと、更地には更地なりの注意点やデメリットもあります。

このような視点を自分ひとりで確認しながら見ていくのはかなり難しいといえます。

やはり、家づくりをしようと動き始めたら、土地探しや資金計画とともに、「工務店選び」を早期にすべきです。

家づくりの心強いパートナーがいることで、失敗しない、完成時によかったと笑顔で喜べる家づくりが叶うのです。

 

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