森田建設

大阪・枚方市で漆喰と無垢材・自然素材の木の家を建てる工務店の森田建設

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枚方市での土地探しで注意すること

2019-05-19

「工務店側」の視点で土地を探す

これから注文住宅で家を建てようという多くの方は、土地探しからされると思います。

通常、土地探しと言えば、まずは土地情報を多く持っている不動産屋さんに依頼して土地探しをしていくという形が普通です。

そこで、気になる土地があれば、その時点で工務店に間取りプランや見積りの作成を依頼するという流れになります。

しかし、ここで考えないといけないのは不動産屋さんは「売れ筋の土地の条件」を元にお客様に土地情報を提供していきます。

ですので、変形地や狭小地、旗竿地、高台にある土地など・・・一見条件が悪そうな土地は最初からお客様にご提案しないということもしばしばあります。

しかし、これらは全て「不動産屋さん」の視点で良い土地、悪い土地を判別しているに過ぎません。

不動産屋さんの視点で悪い条件の土地であっても、設計をおこなう建築士の視点から見るとプランニングの仕方によっては、お客様のご要望のプランが可能という場合もあります。

また、こういった一般的に不利な条件と思われる土地は、土地の価格が相場よりも安いのが一般的です。

特に予算に限りがある方、建物に予算を重点的にかけたいという方にとっては、こういった一見条件が不利な土地であってもプランニング次第で予算内でご希望の建物を建てることも叶えることだってできるんです。

ですので、これから土地探しをはじめられる方は、まずはじめに「不動産屋さんに土地探しを依頼しにいく」のではなく「工務店に建物とともに土地探しを同時に相談」しにいくべきです。

建物を建てるプロである工務店が、ご要望の建物にあった土地、または変形地や狭小地などの条件を活かした建物のプランニングをご提案させていただくのがベストな「土地探し」といえます。

工務店の視点には、不動産屋さんでは気づかない土地の良さやアイデアが溢れているんです。

 

基本的な土地の探し方

①インターネットで土地を探す

現在、インターネットでは不動産の売土地情報が誰でも簡単に見ることができます。

SUUMOやHOMES、YAHOO不動産、アットホームなどそれぞれのポータルサイトで多くの土地情報を、詳細に、簡単に見ることができます。

メリット:時間を気にせず好きな時に好きなだけ調べることができる。

デメリット:レアな物件が少ない、希少価値の高い物件の掲載数として少ない傾向。

 

②対象の地域を車で廻って、売り土地看板を探して土地を探す

インタネットやチラシ広告などに出ていない希少価値の高い物件に出会える可能性があります。

また看板があがっていなくても空き家であれば売りに出ていることも。ご近所さんには情報を持った方も意外に多い。

メリット:広告掲載されていないレアな物件や、空き家があれば売りに出ていることもしばしば、そんな物件に出会えるチャンス。

デメリット:多くの時間と労力が必要。ただし、何年間も土地探しをしていて、土地探しに手詰まり感のある方にはオススメ。

 

③工務店に相談の上、不動産屋さんに依頼して土地を探す

やはり新鮮や情報、レアな情報を持っているのは不動産屋さんです。

ただし、不動産屋さんを廻る際は、事前に必ず工務店に相談してから廻るようにしましょう。無駄な時間を削ることができます。

土地案内時には工務店の担当者に同行してもらうよう依頼、または後日現場を直接見てもらえるよう事前に声掛けをしておきましょう!

メリット:広告掲載前の新鮮な情報、希少価値の高い情報が早く入ってくることが多い。一番オススメの土地探しの方法です。

デメリット:週末等に現場案内のしつこい電話がかかってくることも。いい物件の出会いのためにもここはがんばってお時間を作っていただき行動あるのみ!

 

土地探しで注意する大切なこと

①防火地域の指定の有無

対象土地がある地域が、防火地域の指定があるのか、それともない非防火地域(法22条地域)なのかで建築できる建物が大きく異なります。

特に注意しないといけないのが、防火地域・準防火地域では、窓サッシが非防火地域とは違う窓サッシを使用しなくてはいけないため建物の予算にも大きな影響を与えます。

窓サッシの種類や数量、窓サッシの仕様にもよりますが、2階建て30坪前後で約100万円前後、非防火地域より窓サッシの価格が上がることになります。

これら対象土地が防火地域なのか?非防火地域なのかは、不動産屋さんや工務店に確認してもらいましょう。
                                        

②土地の場所

もともとの地理感がある地域ですと慣れていて交友関係も継続できるというメリットがあります。

基本的に、この地理感があるというエリアで探される方が多いように思われます。

ただし、デメリットとしては、住み慣れ過ぎていて先入観が有り過ぎるため、高望みに走りがちで何年もずっと土地が見つからないというパターンの方が多いのも事実です。

発想を変えてまったく別の地域まで探す範囲を広げると、いままで気付かなかった他の街のより良い点が見えることもあります。

特別な事情がない限り土地の探す範囲を縮め過ぎないことが大切です。

 

③周辺環境(学校、店舗、病院までの距離など)

小学生のいる家庭では、通学先の学区の範囲で探すことが最優先で考えられる方が多いようです。

その場合の通学距離ですが、なるべく通学距離を短くしたいという親心は働きますが、たとえ徒歩30分であっても子供は遊びながら帰るものですし、あまり親が過剰に神経質に考えることはないでしょう。

いまと同じ学区であれば良し!という気持ちが大切です。

また買い物などの便も重要かもしれませんが、現代は車社会です。

車で移動ができる方であれば絶対的な条件として買い物便利などの周辺環境は、土地探しの優先順位としては落としても良いでしょう。

たとえ車に乗らない方でも、徒歩や自転車でスーパーや病院など生活する上での店舗があるようでしたら良しと考えると良いかと思います。

 

④土地の面積(予算と広さの関係)

森田建設がある枚方市では土地の大きさが平均して30坪~35坪程度が主流です。

仮にその土地に車両を2台駐車するとして、総2階建てベースの家を設計すると、小さな庭がかろうじてとれます。住宅の適正規模は30坪前後となります。

この大きさで、家族3人~4人住まいであれば住宅は過不足ないプランニングが可能です。庭生活をもっと楽しみたい、2世帯住宅、駐車場3台などであれば、それ相応の広さが必要となります。

⑤敷地形状

変形した土地は相場にくらべて幾分か安いケースがあります。

変形した土地には大きく言って2種類あります。

1つ目は旗竿地。元の敷地を半分に分筆しようとすると奥の敷地が旗竿のような形になります。

道路へは2m接していないと建築してはいけない法律があるので、竿の状態の幅は2mの場合が多いです。

住んでみると奥まっていて道路の通行視線が気にならず、案外居心地は良いです。

しかし、工事を進める際には困難もあります。

クレーンが入らなければ手作業での上棟となりますし、上下水道の引込の距離も長くなります。

また2m幅の通路を駐車場にするには狭く、通路としての利用しかできませんので、車をお持ちの方であれば竿の状態の部分は最低でも2.5mは必要となります。

相場としては、仮に敷地全体で50坪あり、そのうちに通路部分が10坪だとしたら、有効は40坪と考えて、その地域の相場よりやや安い単価を40坪に掛けたものであるべきです。

だから並みの単価では割高であると判断すべきです。

2つ目は台形や多角形という不整形という変形地の場合です。

これもハウスメーカーのような企画設計では有効活用できないので、土地は割安になる場合があります。

しかし、設計事務所や設計力のある工務店にとってみれば、敷地の形を生かすように魅力的な活用を考え、より魅力的に建物を建てることが可能です。

 

枚方市の土地探しについて

沿線は大きく二つに分けられる

枚方市を中心に注文住宅をお考えの方で、まず浮かぶ候補エリアは大きく二つに分けられます。

それは「京阪沿線」と「JR学研都市線」という二つの沿線に分けられます。

 

「京阪沿線」には、樟葉、牧野、御殿山、枚方市、枚方公園、光善寺、香里園などの駅があり「京阪本線」と呼ばれています。

京都と大阪をつなぐ沿線で、大阪方面は京橋や淀屋橋などへ行くことができ、京都方面は丹波橋や祇園四条など京都中心部へのアクセスが便利で、通勤や通学にも便利だといえます。

京阪沿線の特徴は、駅前でも40坪以上の区画が比較的多い一方、土地の価格も枚方市の利便性に着目されて年々上昇しています。

特に樟葉や枚方市駅、香里園など急行の停まる駅は人気も高く、土地の価格は上がりがちです。

大きい区画が駅近くにある一方、狭小地と呼ばれる住宅や土地が多いのも特徴的です。

また、あとからご紹介するJR学研都市線に比べて坂道が少ないのも特徴的です。

ただ、淀川そばに電車が並行して走っており、一部地域では大雨の際に床下浸水などの被害も見受けられる地域があります。

 

「京阪本線」と別にあるのが「京阪交野線」という沿線です。

こちらは、枚方市駅が始発駅で、宮之阪、星丘、村野という駅が枚方市内にはあり、その先は交野市へと入っていきます。

本線ではないと言っても、電車の本数も多く、夜遅くまで走っているので、利便性は高い沿線です。

京阪本線でなかなか土地が見つからないという方は「京阪交野線」もぜひ候補地に入れていただきたい穴場です。

 

「京阪沿線」と同じく枚方市内を走るのが「JR学研都市線」です。

枚方市内を走るのは、長尾、藤阪、津田という3駅になります。

京都南部や奈良方面(木津方面)から京橋をつなぐ沿線ですが、乗り換え無しでそのまま尼崎や三田など兵庫・神戸方面へもいける「JR東西線」へ経由しているのが特徴的です。

土地の価格としては、京阪沿線に比べて少し低くなりがちですが、長尾を中心に大規模な分譲が続き、特に若い方の人口が増えているのが特徴的です。

また、駅前は昔からの旧家が多いことも、JR学研都市線の特徴といえます。

平均的には土地面積が20坪後半から30坪以上あるのも京阪沿線とは少し異なる特徴で、比較的ゆったりした雰囲気だといわれるエリアがJR学研都市エリアと言えます。

 

枚方市は京阪沿線とJR沿線に分かれてそれぞれ特徴があるので、その特徴も把握して土地を選ぶようにしましょう。

 

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